人民日報：中國樓市發(fā)出怒吼
2016年10月03日 15:40 ?來源：人民日報 ?原標題：3天9連擊！中國樓市發(fā)出怒吼！
“金九銀十”交界，國內(nèi)多地接連出臺樓市新政。據(jù)統(tǒng)計，自9月30日至10月2日，短短三天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢共計9個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。有業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點。
3天9城，樓市調(diào)控新政扎堆發(fā)布
今年“十一”長假的打開方式有點“別樣”。正準備迎接國慶長假的你，可能尚未消化掉“北京加碼限貸”的消息，便又接到了“天津開啟分區(qū)限購”的消息推送。
9月30日晚間，北京加碼樓市限貸，分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津幾乎同步出臺“分區(qū)限購”政策，對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%；同日，蘇州也宣布進一步加強商品住房價格監(jiān)管。
10月1日晚間，鄭州、成都正式接棒。鄭州宣布對市內(nèi)部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?，對在指定區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下的住房；成都限購略有不同，規(guī)定在高新區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等區(qū)域內(nèi)，一人只能新購買1套商品住房。
10月2日，限購陣營再添濟南、無錫、合肥、武漢四市。濟南分別將購買首套和二套住房的商貸最低首付款提至30%、40%，且明確本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房；無錫則宣布將二套房商貸最低首付比例提至40%，非本市戶籍家庭限購第二套房，同時對土地出讓設(shè)置最高限價。
合肥也于2日晚緊急發(fā)布區(qū)域性住房限購政策，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向擁有2套房以上的本市戶籍家庭出售新建商品房，并將首套房商貸最低首付比例調(diào)整為30%。武漢市政府辦公廳2日晚間發(fā)布通知，決定自2016年10月3日起，江岸、江漢、硚口、漢陽等區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶徬拶J。在上述區(qū)域，本地戶口居民購房的，首套房首付最低25%，第二套首付最低50%，第三套禁貸。
“分區(qū)限購”成亮點，或現(xiàn)擠出效應
除北京、蘇州屬于“加碼”調(diào)控外，其余城市均祭出了最新的限購限貸舉措，差異化的“分區(qū)限購”調(diào)控成為政策新亮點。
“這將產(chǎn)生一種擠出效應，緩解城市熱點區(qū)域房價的過快上漲，同時將購房需求推向可能存在‘去庫存’壓力的周邊區(qū)域。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者透露。
以天津為例，嚴躍進具體分析了分區(qū)限購調(diào)控的作用原理，天津武清區(qū)由于毗鄰北京，成為本輪房地產(chǎn)市場炒作的熱點，前8月二手房交易價格迅速上漲?！岸谙拶徴邔嵤┖?，北京購房者至天津購房的門檻抬高，在武清區(qū)認購首套住房首付需要40%，且無法購買二套，遂只能認購北辰和寶坻等區(qū)域，未來這些區(qū)域市場會呈現(xiàn)明顯上漲，即市場需求轉(zhuǎn)移?！?br>
限購陣營漸擴圍，下一個會是誰？
據(jù)記者統(tǒng)計，除北、上、廣、深四個一線城市外，已有廈門、杭州、蘇州、鄭州、成都、南京、天津、濟南、無錫、合肥、武漢共11個二、三線城市加入樓市限購陣營。
與其他城市單純收緊調(diào)控、“抑房價”的目的不同，北京此次加碼限貸的舉措，被認為調(diào)控信號意義大于政策本身調(diào)控的意義。在嚴躍進看來，“北京政策模板將成為第四季度一、二線城市調(diào)控樓市的模板?！?br>
在北京發(fā)布樓市新政后，確有六城緊跟步伐，而這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。綜合業(yè)內(nèi)人士分析顯示，未來，福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，限購可能性仍非常大。
房價會有實質(zhì)性下跌？
調(diào)控政策何時能真正“抑房價”？在嚴躍進看來，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。
“但需要注意的是，此類市場拐點是周期性的，而非房價有實質(zhì)性下跌。”嚴躍進提醒。
“當前樓市存在局部過熱風險，但仍處在可控范圍內(nèi)，及時出臺調(diào)控政策是能夠穩(wěn)定未來市場預期的?！敝袊鐣茖W院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
“今年以來樓市表現(xiàn)令人困惑，城市之間和城市內(nèi)部分化態(tài)勢加劇成為市場的真實寫照?！敝袊笖?shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍說。
專家認為，近期熱點城市政策收緊力度升級，或限購限貸，或限房價地價，或加強監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機需求為重點，特別是購買人群受限及信貸收緊，短期將為當前過熱樓市適當降溫，也將成為更多城市控制房價的重要選擇，預計四季度各線城市政策分化將更明顯。
白彥軍建議，熱點城市還應主動公布土地儲備和供應計劃，合理引導市場預期，抑制短期市場波動。對去庫存壓力較大的部分三四線城市，應執(zhí)行區(qū)別于熱點城市的支持政策，通過合理信貸政策引導，讓小地方樓市活躍起來，大城市冷靜下來。
此外，專家指出，一方面要警惕樓市有泡沫，對居民生活成本影響較大，并影響實體經(jīng)濟；另一方面要實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長，宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)換增長動力尚需時日，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點，既要防控風險，又要穩(wěn)定樓市，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。
中國房地產(chǎn)三大信號彈
進入9月，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售的旺季，二線城市的地產(chǎn)也開啟了瘋長的模式，但是在這樣上漲的背后有沒有隱憂呢？如果和歷史上的國際數(shù)據(jù)做一個橫向的比較，會有什么樣的結(jié)果？
中國居民房貸收入比，超日本房地產(chǎn)泡沫時期
根據(jù)我們搜集到的數(shù)據(jù)，目前中國居民房貸收入比是0.46，已經(jīng)超過了日本房地產(chǎn)泡沫時期的水平，如果按現(xiàn)有速度擴張，5年內(nèi)將達到美國次貸危機前的歷史高點。
房地產(chǎn)市場重磅數(shù)據(jù)，接近美國金融危機峰值
如果從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看，美國2007年時的峰值為52.6%。而中國2015年已經(jīng)上升到了35%，2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國金融危機期間峰值水平。
杠桿加碼！中國個人房貸余額是16.55億
去年，一場杠桿推動的股市大漲大落讓大家記憶深刻，我們也來對比一下，6月18日，券商融資余額達到了歷史高峰2.26萬億元，再加上估算的場外配資1.5—2萬億元，場內(nèi)外融資合計約4萬億元。
截至今年6月底，中國個人房貸余額是16.55億元，如果按照二季度的房貸增加額推算，到了三季度末，房貸余額將達到17.9萬億元左右，單純從杠桿資金的絕對量而言，比去年的股市泡沫，有過之而無不及。
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