1月6日，據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確表態(tài)“房子是用來住的，不是用來炒的”，進(jìn)入2016年12月份以來，決策層已經(jīng)六次明確對房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控。2017年樓市怎么走？房價是漲是跌？
中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心發(fā)布了《2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)走勢展望》預(yù)測報告。報告預(yù)計2017年中國房地產(chǎn)成交量和成交額增幅比去年會有大幅下滑，但價格方面仍將維持上漲態(tài)勢，預(yù)計全年商品房平均銷售價格同比增長3.4%。并稱，在各項影響因素的綜合作用下，預(yù)計2017年的商品房價格將延續(xù)2016年平穩(wěn)增長的態(tài)勢。
但目前來看，對于明年房價走勢的預(yù)測，各方觀點不一。房地產(chǎn)企業(yè)萬科的總裁郁亮近日表示，一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經(jīng)成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險的。而建立長效機制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本途徑。未來一年內(nèi)，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。對于部分地價過高的項目來說，利潤率可能會被進(jìn)一步壓縮。
再綜合看多家證券公司房地產(chǎn)研究部門關(guān)于2017年房價走勢的報告：機構(gòu)對于成交量的預(yù)測基本一致，都認(rèn)為房屋銷售面積會出現(xiàn)下降，方正證券最樂觀，預(yù)測要跌6%，最悲觀的中投證券則預(yù)計會跌18%。當(dāng)然，代表性的觀點是受政策影響，一線、二線、三線城市的銷售面積會呈現(xiàn)不同的情況。買房的人少了，自然也會影響到房價，大多機構(gòu)預(yù)測2017年房價波動幅度在正負(fù)3%以內(nèi)。典型的觀點是，2017年上半年全國銷售均價持平，下半年隨著政策松綁重回上升趨勢。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)確定了2017年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)——去庫存與放泡沫并舉，并加快研究建立房地產(chǎn)市場長效機制。事實上，僅在去年12月，決策層就已經(jīng)先后六次明確對房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控及監(jiān)管。
關(guān)于這個話題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉勝軍做出了點評。
劉勝軍：中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在比較復(fù)雜，一方面存在一線、二線、三線城市的區(qū)域性差異，另一方面是政策因素始終在其中扮演非常重要的角色。以2016年的房價大漲為例，原因是2015年中央提出去庫存，其實其本意是希望房價適度降下來，換來庫存的消化。但在這個過程中存在中央、地方還有市場的多方博弈，有一些地方政府把去庫存片面理解成了刺激房地產(chǎn)市場。國慶后中央迅速出臺了調(diào)控政策，這一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也發(fā)出了非常明確的信號。
關(guān)于目前中國房地產(chǎn)市場的格局，一方面，2017年中央提出五大任務(wù)的第一條就是穩(wěn)增長，在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場大跌是比較困難的，因為房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟(jì)的拉動作用還是非常顯著的。如果要穩(wěn)增長，房地產(chǎn)投資至少不能出現(xiàn)比較大的下滑，這是簡單的、必須承認(rèn)的事實。
另一方面，房價大漲的局面應(yīng)該也不會出現(xiàn)，主要原因是中央已經(jīng)認(rèn)識到房地產(chǎn)的泡沫化可能帶來的嚴(yán)重危害，一旦房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)大的問題，后果是很難設(shè)想的。在這種情況下，中央對房價快速上漲也是保持高度警惕的。所以，2016年上半年房地產(chǎn)中央調(diào)控的政策效應(yīng)會逐步顯現(xiàn)，可能市場會有一個降溫的過程。但市場未來的走向還是取決于地方政府和中央政府之間的博弈，也就是說很多城市還存在著各方面的壓力，以什么樣的方法去庫存實際上是決定房地產(chǎn)市場走勢的非常重要的因素。
當(dāng)然，從更深層次上來講，要改變地方政府的激勵機制，讓地方政府不要老是有強烈的動機推高房價，而是要讓房地產(chǎn)市場有一個平穩(wěn)的發(fā)展。這就涉及到土地財政、房地產(chǎn)稅制等一系列制度性的改革，在這種制度性的改革落地之前，房地產(chǎn)市場的政策變化可能還會存在，也就是說政策又會想要降溫，但可能又會有一些刺激性政策出臺，這樣的反復(fù)變化可能還會是常態(tài)，對房地產(chǎn)市場的影響會比較大。
總體上來講，房地產(chǎn)市場這種震蕩向上的格局沒有改變，但中央是不希望房地產(chǎn)市場過快上漲的，從中長期來看，房地產(chǎn)市場如何發(fā)展取決于制度性的變革能不能取得進(jìn)展。
經(jīng)濟(jì)之聲：從去庫存角度來講，是不是一線城市根本沒有去庫存的壓力，只有部分二線以及三、四線城市才會有去庫存壓力？
劉勝軍：不能簡單這么講。在這一輪去庫存中，從表面上看一、二線去的速度比較快，但這是因為房地產(chǎn)價格飆升，給了市場錯誤的信號，鼓勵了開發(fā)商迅速拿地，迅速蓋樓，從而會增加新的房地產(chǎn)供給。當(dāng)房地產(chǎn)市場被再度調(diào)控后，新供給會不會轉(zhuǎn)化成新庫存還有待觀察，這也是以刺激樓市去庫存的政策取向不大被贊成的原因，因為這實際上對市場發(fā)出了不好的信號。
經(jīng)濟(jì)之聲：一線城市需不需要土地財政？
劉勝軍：土地財政很顯然是不可取的。隨著城市化進(jìn)程，土地資源變得越來越稀缺，加上政府是在換屆的，如果這一屆政府把地都賣完了，下一屆政府怎么辦？實際上這是我們一直沒有解決的老問題。從國際經(jīng)驗上來講，穩(wěn)定的地方稅制是征收房產(chǎn)稅的，但中國征收房產(chǎn)稅需要解決過度的問題，既要收房產(chǎn)稅，又要讓民眾覺得稅收是合理的，畢竟房價已經(jīng)太高了。這個方面可能還需要很多精心的設(shè)計，既考慮社會的承受力，同時又要兼顧稅制的轉(zhuǎn)軌與改革。
經(jīng)濟(jì)之聲：征收房產(chǎn)稅雖是大的趨勢，但可能距離還不是很近，是嗎？
劉勝軍：這涉及到地方財政的問題。房地產(chǎn)市場規(guī)模比較大，地方政府有很多路徑依賴，短期內(nèi)要擺脫依賴可能不是很容易。房地產(chǎn)本身又是一個很敏感的問題，實際上，它無論是對經(jīng)濟(jì)增長的走勢還是對金融風(fēng)險而言，都是牽一發(fā)而動全身的。所以，中央在這個問題上不可能不慎重，這也決定了解決房地產(chǎn)問題必須要長遠(yuǎn)考慮、謹(jǐn)慎操作，并從制度層面入手，才能夠逐步化解房地產(chǎn)的兩難格局。
經(jīng)濟(jì)之聲：從最根本的供需角度看，一線城市的供需緊張嗎？
劉勝軍：一線城市的需求應(yīng)該是比較強勁的，這大家都能感覺得到。但這也不意味著一線城市房價就一定要漲。比如以土地稀缺為例，這個問題也并不是不能解決，可以通過適度改變一些地區(qū)的行政區(qū)劃等措施加以解決，但為什么我們沒這么做，根本原因在于政府有所顧及，擔(dān)心大的政策變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大的起伏，這可能是對風(fēng)險的顧慮。
主持人：從金融政策角度，如果通脹進(jìn)一步上行，如果貨幣政策不再像過去那么寬松，房地產(chǎn)資產(chǎn)價格會不會有比較大的變化？
劉勝軍：房地產(chǎn)的市場價格受到的最大影響應(yīng)該就來自貨幣政策，在過去幾年，從M2增速和GDP增速的差距來看，貨幣政策實際上是相對寬松的，這也是支撐房地產(chǎn)價格上漲的非常重要的原因?，F(xiàn)在，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)把對貨幣政策的提法變成中性，所謂的中性就是應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)，而不是過多地進(jìn)行貨幣刺激，如果貨幣政策實現(xiàn)這樣的轉(zhuǎn)變，很顯然是促進(jìn)房地產(chǎn)價格合理化的非常根本性的措施。
經(jīng)濟(jì)之聲：如果從M2增速看，其仍然穩(wěn)健時如果出現(xiàn)了信用收縮，會不會產(chǎn)生實質(zhì)性的流動性收緊，從而對房價產(chǎn)生影響？
劉勝軍：貨幣政策的轉(zhuǎn)變也不會是快速的，畢竟當(dāng)前中國的宏觀經(jīng)濟(jì)還處于下行周期，加上各方面的風(fēng)險還都處在顯現(xiàn)的過程中，在這種情況下，雖然中央從理念上提出了中性貨幣政策，但也不會出現(xiàn)快速的緊縮，更多的可能要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，還有很多體制性改革的進(jìn)展。如果經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力比較強勁了，寬松貨幣政策退出的時機可能就比較成熟了。
經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在油價已經(jīng)有觸底的感覺了，2016年大宗商品也出現(xiàn)一波大的上漲，如果這些因素慢慢發(fā)酵，出現(xiàn)了價格的上漲，出現(xiàn)了通脹的上行，那貨幣政策是要顧穩(wěn)增長，還是會控通脹，哪個會排在前面？
劉勝軍：中央有其目標(biāo)，通脹在達(dá)到3%之前至少不用太擔(dān)心，至少在2017年，通脹應(yīng)該不會成為主要的風(fēng)險，至于未來幾年如何，要取決于去產(chǎn)能的進(jìn)展還有國際局勢，這些因素綜合在一起，如果通貨膨脹達(dá)到了4%甚至更高水平，可能中央就會把重點轉(zhuǎn)向反通脹。但在2017年可預(yù)期的時間內(nèi)，反通脹應(yīng)該不是主要考慮的。

（原題為《中科院看漲、開發(fā)商看跌 房價漲跌的邏輯是什么？》）

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