去年年底以來，一直較為溫和的重慶房地產(chǎn)市場突然“火熱”起來，一時間吸引了全國的目光。重慶市國土房管部門主動回應市場變化，積極出臺措施，迅速向市場傳遞出穩(wěn)定信號，樓市逐漸恢復平穩(wěn)。
事實上，重慶房地產(chǎn)市場一直被稱為國內(nèi)樓市的“一股清流”，當2016年國內(nèi)部分一二線城市商品房價格大幅上揚時，經(jīng)濟增速連續(xù)領跑全國的重慶，房地產(chǎn)市場卻波瀾不驚，主城區(qū)商品住房建筑面積均價只有7900元/平方米，而且一直沒有限貸限購。
記者采訪了解到，重慶房地產(chǎn)市場長期保持穩(wěn)定的秘訣，在于重慶市委市政府以市場規(guī)律為導向、以民生保障為根本，牢牢抓住“土地供給、建設規(guī)模、稅收調(diào)節(jié)、按揭杠桿、‘市場＋保障’雙軌配置”五個關鍵環(huán)節(jié)，構建起房地產(chǎn)長效調(diào)控機制，保持了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎。
把好土地“總開關”，科學把握供求關系
重慶集大城市、大農(nóng)村、大山區(qū)、大庫區(qū)于一體，城鄉(xiāng)和區(qū)域差距大。近年來，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，重慶城鎮(zhèn)住房需求一直較為旺盛。為適應市場需求，重慶把握土地供給這一關鍵性因素，科學調(diào)控土地供應量和土地價格，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一個相對穩(wěn)定的“基本面”。
房屋具有不動產(chǎn)屬性，地價漲房價必然漲。重慶是較早進行土地儲備的城市，國有土地儲備機構遵循“超前儲備、一步到位、細水長流”的原則，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)儲備了充足的發(fā)展用地。儲備地使用兼顧公共事業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)，大體對半開，較好滿足了城市基礎設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)的需要，根除了土地供應短缺倒逼房價大幅上漲的“魔咒”。重慶市一直堅持將樓面地價控制在當期房價的1/3左右，如果地價過快上漲，政府隨時調(diào)整供地時序和節(jié)奏，避免了地價抬高房價。
房屋還具有商品屬性，價格受供求關系影響。重慶市從城市發(fā)展規(guī)劃入手，按平均每1萬人1平方公里控制城市開發(fā)規(guī)模，按人均30米至40平方米控制住房開發(fā)總量，并按房地產(chǎn)投資占年度固定資產(chǎn)投資25%的比例進行流量調(diào)控，從而確保房地產(chǎn)市場供需基本平衡。
低中高“三端”調(diào)控精細化，房地產(chǎn)也需供給側思維
房屋具有民生品屬性，需要構建以政府為主體進行基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。在重慶的住房供應體系中，低收入群體靠保障性住房，高收入人群購買高檔商品住房但要征房產(chǎn)稅，約70%的一般收入家庭購買中小戶型、中低價位商品住房。
如此供給側“三端管理”使得重慶的房地產(chǎn)市場價格和成交量基本保持平穩(wěn)，連續(xù)多年供應量和成交量都排在全國前列，較好實現(xiàn)了居者有其屋的民生保障目標。
重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院教授馬智利認為，無論房價怎么平衡，總有20%至30%的低收入群體無力購房，而重慶近年來大力實施公租房建設，通過“雙軌制”實現(xiàn)了對低收入群體的住房保障。
此外，重慶通過房產(chǎn)稅試點調(diào)控房屋持有成本，既有利于社會公平和房產(chǎn)戶型結構合理化，也從一定程度上制約了住房價格上行空間。而其針對在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”人員購買第二套房征收房產(chǎn)稅的政策，更是讓外地“炒房客”有所顧忌。
在有效解決和引導高低“兩端”的情況下，重慶對廣大的中端消費群體加大公積金保障力度、大力推行住房貨幣化安置，較好滿足了老百姓的剛性住房需求。
把握房地產(chǎn)金融屬性，嚴控杠桿防范風險
重慶市國土房管局作為房地產(chǎn)主管部門，一直對房地產(chǎn)金融風險保持高度警惕。去年年初，在市場監(jiān)測中發(fā)現(xiàn)“首付貸”苗頭后，立即開展了專項清理排查，將風險化解在萌芽階段。
房地產(chǎn)還具有金融屬性，金融調(diào)控的核心環(huán)節(jié)就是按揭比例，零首付容易造成泡沫誘發(fā)危機，零按揭則會窒息市場。因此，實施按揭調(diào)控，就是在零首付與零按揭之間選擇一個合理比例。
重慶針對不同住房需求，實行差別化住房按揭貸款政策。首次購房首付20%、二套房首付30%、三套及以上（貸款未結清）全首付，引導銀行資金合理配置，既滿足了居民住房需要，又有效防范了風險。據(jù)重慶市銀監(jiān)局統(tǒng)計，截至2016年底，重慶全市房地產(chǎn)不良貸款率約為0.6%，低于同期各項貸款不良率約0.5個百分點。
重慶市國土房管局有關負責人介紹，作為重慶市房地產(chǎn)調(diào)控牽頭部門，該局經(jīng)常聯(lián)合金融監(jiān)管部門和各大商業(yè)銀行開展市場調(diào)查研判，對房地產(chǎn)信貸問題早發(fā)現(xiàn)、早解決。

（原題《重慶構建房地產(chǎn)長效調(diào)控機制 促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展》）

陶冶/新華網(wǎng)   2017-01-13 22:02 來源：澎湃新聞

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